Depositumsavtale mal – sperret konto etter § 3-5

Hva er en depositumsavtale?

En depositumsavtale er den skriftlige avtalen som regulerer hvor mye penger leietaker stiller som sikkerhet for leieforholdet, hvor pengene oppbevares, og når utleier kan trekke dem.

Husleieloven § 3-5 har klare krav: 1. Depositum kan maksimalt utgjøre 6 måneders leie. 2. Pengene skal stå på sperret bankkonto i leietakers navn, IKKE utleiers konto. 3. Banken er depositar (oppbevarer) – ikke part i avtalen. 4. Utleier kan kun trekke depositum etter samtykke fra leietaker eller etter rettslig kjennelse.

Brudd på disse kravene gjør depositumet ugyldig – utleier mister sikkerhet og kan ikke kreve leietaker som personlig debitor for vanlige depositum-formål.

Når trenger du en depositumsavtale?

• Du krever depositum ved inngåelse av leiekontrakt – alltid skriftlig avtale, aldri muntlig.
• Du bruker depositumsgaranti fra Husleiegaranti AS eller bank – egen form, men samme prinsipp.
• Leieperioden forlenges og du ønsker høyere depositum – krever ny avtale.
• Du overtar utleieforhold fra annen utleier og må re-etablere depositum-relasjon.

Slik fyller du ut depositumsavtalen

1. Beregn depositumsbeløp Maks 6 mnd leie. Eksempel: månedleie 18 000 kr → max 108 000 kr. Marked-standarden er 2-3 mnd for vanlige utleieforhold, 6 mnd ved spesielle risikofaktorer (utenlandske leietakere uten norsk kreditthistorie, korttidsleie).
2. Velg form: kontant eller garanti Kontant depositum krever sperret konto i leietakers navn. Garanti fra Husleiegaranti AS eller bank har samme rettslige effekt men ingen bank-konto opprettes.
3. Identifiser bank Velg en norsk bank med depositumskonto-tjeneste – DNB, Nordea, SpareBank 1, Handelsbanken. Banken oppretter sperret konto, leietaker setter inn pengene.
4. Spesifiser trekk-vilkår Konkret hva som kan trekkes: skader utover normal slitasje, ubetalt leie, ubetalt strøm, manglende rengjøring ved utflytting. Vagheter ('alt utleier har krav på') tolkes restriktivt av tvisteorganer.
5. Signer og åpne konto Begge parter signerer. Leietaker tar med signert avtale til banken, åpner sperret depositumskonto, og setter inn beløpet. Bekreftelse på opprettet konto sendes utleier.

5 vanlige feil med depositum

• Depositum betalt direkte til utleiers konto Husleieloven § 3-5 krever sperret konto i LEIETAKERS navn. Penger på utleiers konto teller ikke som lovlig depositum – utleier må returnere det og opprette riktig struktur på nytt.
• Avtale om mer enn 6 mnd leie Maksimalt 6 mnd, uansett. Beløp over dette er ugyldig overskudd som leietaker har krav på umiddelbart tilbakebetalt.
• Vagheter om hva depositumet dekker Spesifiser konkret: ubetalt leie, skader utover slitasje, manglende rengjøring. Generelle formuleringer som "alle krav utleier måtte ha" tolkes restriktivt.
• Trekker depositum uten leietakers samtykke Banken utbetaler kun ved (a) signert samtykke fra leietaker eller (b) rettskraftig dom/kjennelse fra Husleietvistutvalget (HTU) eller forliksrådet.
• Ingen inn-/utflyttingsprotokoll Uten dokumentert tilstand mister utleier ofte bevisretten ved tvist om hvilke skader som er fra leieperioden. Bruk vår innflyttingsprotokoll-mal.

Juridiske hensyn

§ 3-5 – Hovedregelen. Maks 6 mnd leie. Sperret konto i leietakers navn. Banken er depositar.

§ 3-5 femte ledd – Prosedyre ved tvist om utbetaling. Utleier som vil trekke uten leietakers samtykke må sende krav til banken. Banken varsler leietaker, som har 5 uker på å protestere ved å reise søksmål. Hvis ingen søksmål: banken utbetaler til utleier. Hvis søksmål: banken venter på dommen.

§ 5-7 – Leietakers tilbakebetalingskrav. Depositum (eventuelt med rente) skal returneres senest 30 dager etter at leieforholdet er avsluttet og endelig oppgjør foreligger. Forsinket tilbakebetaling kan utløse forsinkelsesrente.

Depositumsgaranti er regulert i § 3-6 – gir samme rettslige effekt men leverandøren (Husleiegaranti AS eller bank) blir solidarisk ansvarlig overfor utleier.

• Husleieloven § 3-5 (depositum)
• Husleieloven § 3-5 femte ledd (5-ukers søksmålsfrist ved trekk-tvist)
• Husleieloven § 3-6 (depositumsgaranti)
• Husleieloven § 5-7 (tilbakebetaling)

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye depositum kan jeg kreve?

Maksimalt 6 måneders leie etter husleieloven § 3-5. Standard for norske utleieforhold er 2-3 mnd. 6 mnd brukes typisk ved utenlandske leietakere uten kreditthistorie, korttidsleie, eller når leietaker ikke kan dokumentere inntekt.

Må depositumet stå på sperret konto?

Ja. Husleieloven § 3-5 krever sperret konto i LEIETAKERS navn, opprettet i en norsk bank. Utleier kan ikke trekke uten enten leietakers samtykke eller rettslig kjennelse. Penger på utleiers vanlige konto er ikke gyldig depositum og kan ikke holdes tilbake.

Hva er forskjellen på depositum og depositumsgaranti?

Depositum = leietakers egne penger på sperret konto. Depositumsgaranti = tredjepart (Husleiegaranti AS, bank) stiller garanti for samme beløp uten å låse leietakers kapital. Begge har samme rettslige effekt for utleier. Garanti foretrekkes ofte av studenter/yngre leietakere som ikke har 50-100 000 kr tilgjengelig.

Når kan jeg trekke depositumet?

Etter leieforholdets opphør, for konkrete krav som faller inn under avtalen: ubetalt leie, skader utover normal slitasje, manglende rengjøring. Du må enten få leietakers signerte samtykke ELLER fremme krav til banken som varsler leietaker – som da har 5 uker på å reise søksmål.

Får leietaker rente på depositumet?

Ja. Depositumskonto er en vanlig bankkonto med renteberegning. Renten tilfaller leietaker og utbetales sammen med tilbakebetaling. Renten er beskjeden (typisk 0,1-1 %) og oppgis på kontoutskrift.