Sekundærbolig og skatt i 2026

Hva som regnes som sekundærbolig

Primærboligen er normalt boligen du eier og bruker som fast hjem ved utgangen av inntektsåret. Andre boliger du eier, vil normalt være sekundærboliger. Klassifiseringen gjelder blant annet utleiebolig, pendlerbolig og bolig som står tom, men faktiske boforhold og registrering må vurderes konkret.

Du kan bare ha én primærbolig samtidig. En plan om å flytte inn senere gjør ikke automatisk boligen til primærbolig ved årets slutt.

Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent i 2026

Skatteetatens sats for 2026 er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi for sekundærbolig. For primærbolig er satsen 25 prosent av markedsverdi opp til 14 millioner kroner og 70 prosent av den delen som overstiger 14 millioner kroner. Dette skillet er sentralt når samlet nettoformue nærmer seg bunnfradraget.

Tabellen illustrerer verdsettingsreglene, ikke endelig formuesskatt. Skatteetatens beregnede markedsverdi kan korrigeres når dokumentert markedsverdi oppfyller vilkårene.

Formuesskatt beregnes av samlet nettoformue

I 2026 er bunnfradraget 1,9 millioner kroner for enslige og 3,8 millioner kroner for ektefeller som skattlegges sammen. For en enslig er den samlede kommunale og statlige satsen 1,0 prosent fra bunnfradraget til 21,5 millioner kroner og 1,1 prosent over dette nivået, forutsatt maksimal kommunal sats. For ektefeller som skattlegges sammen, dobles også innslagspunktet for det høyeste trinnet til 43 millioner kroner.

Gjeld reduserer nettoformuen, men gjeldsfradraget kan påvirkes av reglene om verdsettingsrabatt for andre eiendeler. Derfor kan ikke formuesskatten på én bolig alltid beregnes korrekt ved bare å trekke boliglånet fra boligens formuesverdi.

Leieinntekten er et eget regnestykke

Leieinntekt fra en sekundærbolig er normalt skattepliktig. Utenfor virksomhet beskattes netto overskudd som alminnelig inntekt. For personer er satsen normalt 22 prosent i 2026; personer som skattlegges etter tiltakssonesatsen, har 18,5 prosent. Fradragsberettigede driftskostnader trekkes fra før skatten beregnes, mens formuesskatten ikke er fradragsberettiget i utleieresultatet.

Kapitalinntekt er ikke en automatisk klassifisering. Virksomhet vurderes ut fra aktivitetens omfang og varighet, overskuddsevne og om den drives for egen regning og risiko. Fem boenheter eller mer er et normalt utgangspunkt ved ordinær boligutleie, men grensen er ikke absolutt; aktiv korttidsutleie kan være virksomhet selv med én boenhet.

Kostnaden må gjelde utleien, kunne dokumenteres og føres i riktig inntektsår. Etter realisasjonsprinsippet tidfestes en kostnad når en ubetinget forpliktelse oppstår, ikke nødvendigvis når den betales. Vedlikehold som gjenoppretter tidligere standard kan gi løpende fradrag, mens en standardheving er påkostning og behandles annerledes.

Hold derfor tre størrelser fra hverandre: skattemessig overskudd, løpende kontantstrøm og nettoformue. En investering kan ha positiv kontantstrøm, men likevel øke formuesskatten. Den kan også ha lav kontantstrøm fordi avdrag betales, selv om avdraget ikke reduserer skattepliktig utleieoverskudd.

Gevinst ved salg er normalt skattepliktig

En gevinst ved salg av sekundærbolig er normalt skattepliktig, og et tap er normalt fradragsberettiget når en tilsvarende gevinst ville vært skattepliktig. Unntaket for egen bolig kan bli relevant dersom eier- og botidsvilkårene faktisk er oppfylt på salgstidspunktet. Klassifiseringen som sekundærbolig i en tidligere skattemelding avgjør ikke alene resultatet ved salg.

Hva du bør ha synlig før kjøpet

• Forventet formuesverdi og samlet nettoformue ved årsslutt.
• Skattepliktig netto leieoverskudd med dokumenterte kostnader.
• Kontantstrøm etter renter og avdrag, holdt adskilt fra skattemessig resultat.
• Planlagt eiertid og om et senere salg sannsynligvis vil være skattepliktig.

Bruk yield-kalkulatoren til å sammenligne driftsforutsetninger, og les hele prosessen for å kjøpe utleiebolig. Når boligen skal leies ut, bør vilkårene dokumenteres i en husleiekontrakt.