Kontantstrøm på utleiebolig: regnestykket linje for linje

Fra leie til likviditet

Utleiemalen starter med månedlig leie og trekker fra registrerte driftskostnader, beregnet ledighet og vedlikeholdsreserve. Da står netto leieinntekt igjen. Deretter trekkes renter, avdrag og termingebyr. På den ordinære beregningsveien trekkes også modellert skatt, mens modellert rentefradrag legges til. Kort skrevet er formelen netto leie − renter − avdrag − termingebyr − modellert skatt + modellert rentefradrag. De modellerte skattepostene er forutsetninger i caset, ikke en individuell skatteberegning.

Eksemplet viser hvorfor én utelatt linje kan endre konklusjonen. Det viser også hvorfor kontantstrømmen må leses med forutsetningene ved siden av. En annen leie, rente, kostnad eller avdragsprofil gir et annet resultat.

Kontantstrøm er ikke driftsresultat

Avdrag reduserer pengene du har tilgjengelig nå, men reduserer samtidig gjelden. Derfor belaster avdrag kontantstrømmen uten å være en driftskostnad. Utleiemalen kan vise resultatet før avdrag ved siden av fullkontantstrømmen, men de to må ikke få samme navn.

Det samme skillet gjelder yield. Nettoyield beskriver driften før finansiering. Kontantstrømmen følger også renter, avdrag, gebyr og de modellerte skattepostene.

Kostnadene som forsvinner fra regnearket

• Ledighet: Et normalisert scenario bør vise hva perioder uten leie gjør med likviditeten.
• Vedlikehold: En reserve gjør slitasje synlig før regningen kommer, men erstatter ikke en teknisk vurdering.
• Årlige betalinger: Forsikring og avgifter kan være jevnt fordelt i modellen selv om de trekkes samlet fra bankkontoen.
• Termingebyr: Det er verken rente, avdrag eller drift, men fortsatt en reell kontantutbetaling.

Felleskostnad må ikke telles to ganger

I borettslag og aksjebolig kan felleskostnaden inneholde både drift og betaling på fellesgjeld. Utleiemalen splitter ikke beløpet automatisk. Når dagens betaling er bekreftet, kan produktet vise en avgrenset kontantstrøm før skatt: hele felleskostnaden trekkes én gang, og en separat fellesgjeldsbetaling tas bare med dersom den faktisk kommer i tillegg.

Eksakt nettoyield, DSCR, skatt og fremoverskuende resultater holdes tilbake til kostnadsfordelingen og felleslånets betalingsplan er dokumentert. Dette er en datagrense, ikke en svakere formatering av samme tall.

Les kontantstrømmen sammen med stress

Et positivt månedsresultat i basis sier ikke hvor mye caset tåler. Sammenlign derfor resultatet med et valgt stress-scenario og med DSCR. Da ser du både likviditeten og om netto leie dekker lånebetalingen.

Fra forutsetning til dokumentasjon

Bruk yield-kalkulatoren til et første regnestykke og Utleiemalen til å se hvilke forutsetninger som bør kontrolleres videre. Når leieforholdet opprettes, bør faktisk leie og vilkår dokumenteres i en husleiekontrakt.