Skatt ved salg av utleiebolig i 2026

Hovedregelen er skattepliktig gevinst

Når vilkårene for skattefritt salg av egen bolig ikke er oppfylt, er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt. For personer er satsen normalt 22 prosent i 2026; personer som skattlegges etter tiltakssonesatsen, har 18,5 prosent. Eksemplet nedenfor bruker 22 prosent. Et tap er normalt fradragsberettiget når en tilsvarende gevinst ville vært skattepliktig.

Artikkelen gjelder privat eie utenfor virksomhet. Virksomhet vurderes ut fra utleieaktivitetens omfang og varighet, overskuddsevne og om den drives for egen regning og risiko. Fem boenheter eller mer er et normalt utgangspunkt ved ordinær boligutleie, men aktiv korttidsutleie kan være virksomhet selv med én boenhet. Da kan skattebehandlingen av både drift og salg bli en annen.

En bolig blir ikke skattefri bare fordi eieren flytter inn kort tid før salg. Eier- og brukstiden må oppfylles etter de faktiske forholdene.

Skattefritt salg krever både eiertid og brukstid

For skattefritt salg av egen bolig må eieren normalt ha eid boligen i mer enn ett år når realisasjonen finner sted. I tillegg må eieren ha brukt boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før realisasjonen. Brukstiden kan opptjenes i flere perioder, men faktisk bruk må kunne dokumenteres.

En bindende og fullstendig salgsavtale kan stoppe opptjeningen før overtakelse og tinglysing. Eiertiden regnes frem til det som kommer først av realisasjonen og avtalen om realisasjon. Brukstiden regnes til det som kommer først av fraflytting og en bindende, fullstendig avtale. Datoene må derfor kontrolleres før avtalen inngås, ikke først ved overtakelsen.

For en ikke-seksjonert boligeiendom med blandet bruk kan resultatet være annerledes. Bruker selgeren minst halvparten som egen bolig, målt etter utleieverdi, kan hele gevinsten være skattefri når resten er brukt til boligformål og ingen del er brukt i virksomhet. Bruker selgeren mindre enn halvparten selv, kan bare den delen av gevinsten som faller på egen boligdel, være skattefri. Eier- og brukstidsvilkårene må være oppfylt.

Slik bygges gevinstberegningen

Utgangsverdien er normalt salgssummen redusert med salgsomkostninger som meglerprovisjon, annonsering og styling når vilkårene er oppfylt. Inngangsverdien er normalt kjøpesummen med tillegg for kjøpsomkostninger og dokumenterte påkostninger. Differansen er gevinst eller tap. Gevinsten tidfestes når en bindende og fullstendig salgsavtale foreligger, ikke først ved overtakelse.

Ved arv eller gave er skattemessig kontinuitet hovedregelen. Dersom giveren eller arvelateren kunne ha solgt boligen skattefritt, kan inngangsverdien i stedet settes til antatt markedsverdi ved overføringen. Eierhistorikken må derfor avklares før gevinsten beregnes.

Eksemplet forutsetter privat eie utenfor virksomhet, skattepliktig salg og at alle oppførte kostnader kan dokumenteres og inngå i beregningen. Det dekker ikke arv eller gave, trinnvise erverv, brukshindring, eiendom eid per 31. desember 1991 eller tidligere skattemessig behandling som kan endre inngangsverdien eller tidsberegningen.

Vedlikehold og påkostning må holdes fra hverandre

Påkostning som løfter boligen til en bedre eller annen standard, kan øke inngangsverdien ved et skattepliktig salg. Vedlikehold som setter boligen tilbake i tidligere stand, behandles normalt som en løpende kostnad når vilkårene for fradrag er oppfylt. Den samme kostnaden kan ikke både trekkes fra løpende og legges til inngangsverdien. Verdien av dokumentert eget arbeid med nyoppføring eller påkostning kan måtte fastsettes skjønnsmessig og legges til inngangsverdien. For eiendom som var eid per 31. desember 1991, kan egne oppreguleringsregler gjelde.

• Ta vare på faktura, betalingsbevis og beskrivelse av arbeidet.
• Skill pris på reparasjon fra pris på standardheving når et prosjekt inneholder begge deler.
• Dokumenter kjøpsomkostninger fra oppgjøret, inkludert eventuell dokumentavgift.
• Oppbevar salgsoppgjør og kostnader som reduserer utgangsverdien.

Se hvordan dokumentavgift og kjøpsomkostninger oppstår, og dokumenter grunnlaget allerede når du kjøper utleieboligen.