Skattefri utleie i egen bolig: § 7-2 forklart for 2026

Start med leieperioden

Et leieforhold på minst 30 sammenhengende dager behandles som langtidsutleie. Et leieforhold kortere enn 30 dager behandles som korttidsutleie. Når samme bolig brukes til begge deler i løpet av året, kan reglene virke sammen og må beregnes i riktig rekkefølge.

Langtidsutleie: utleieverdi, ikke bare areal

Leieinntekten kan være skattefri når eieren bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi. Utleieverdi betyr normal markedsleie for hver del. En mindre del med høy standard eller egen inngang kan ha en større andel av utleieverdien enn arealet tilsier.

Dokumenter derfor sammenlignbar markedsleie for delen du bruker selv og delen du leier ut. En hybelkontrakt dokumenterer leieforholdet, men ikke markedsverdien alene.

Når hele eller mer enn halvparten leies ut

Ved langtidsutleie av hele eller mer enn halvparten av egen bolig etter utleieverdi er inntekten skattefri når brutto leieinntekt i den aktuelle perioden ikke overstiger 20 000 kroner i inntektsåret. Overskrides grensen, blir samtlige leieinntekter for året skattepliktige etter reglene som gjelder for situasjonen.

Korttidsutleie: 15 000 kroner og 85 prosent

For korttidsutleie av egen bolig er de første 15 000 kronene i årlig brutto leieinntekt skattefrie i 2026. Av det som overstiger 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Grunnlaget omfatter avtalt husleie og betaling for tett tilknyttede tilleggstjenester før provisjon som belastes utleieren. Et gebyr leietakeren etter avtalen skylder direkte til plattformen, inngår ikke i utleierens brutto leieinntekt. Sjablongen gir ikke et ekstra fradrag for faktiske kostnader. Bunnfradraget gjelder per bolig for hele inntektsåret og fordeles som hovedregel mellom sameiere etter sameiebrøken; en særregel gjelder når eksklusiv bruksrett svarer til eierandelen.

Eksemplet bruker den ordinære satsen på 22 prosent. For personer som skattlegges etter tiltakssonesatsen, er satsen for alminnelig inntekt 18,5 prosent i 2026.

Kombinasjoner krever en samlet vurdering

Når korttids- og langtidsutleie skjer samtidig, tas inntekt fra begge former med når egen bruk, hvilken del som leies ut og 20 000-kronersterskelen vurderes. Perioder med bare korttidsutleie holdes utenfor akkurat denne langtidsvurderingen. Korttidsinntekten følger likevel 15 000-kronersgrensen og 85-prosentsregelen, mens bare langtidsinntekt og tilhørende kostnader inngår dersom boligen skal regnskapsbehandles. Felles kostnader må da fordeles. Fritaksbehandling etter skatteloven § 7-2 gjelder ikke flermannsbolig.

Sjablongregelen gjelder heller ikke dersom aktiviteten er virksomhet. Det vurderes ut fra omfang og varighet, overskuddsevne og om aktiviteten drives for egen regning og risiko. Fem boenheter eller mer er et normalt utgangspunkt ved ordinær boligutleie, men høy aktivitet med gjesteskifter, vask, tilsyn eller tilleggstjenester kan gjøre korttidsutleie til virksomhet selv med én boenhet.

Dokumenter forutsetningene, ikke bare innbetalingen

• Leieperioden for hver avtale og om den er kortere enn 30 dager eller minst 30 dager.
• Brutto leieinntekt før plattformgebyr og andre trekk.
• Markedsleie for delen eieren bruker og delen som leies ut.
• Boligens faktiske bruk gjennom inntektsåret.

Du kan bruke yield-kalkulatoren til å teste leie og kostnader, men den avgjør ikke om inntekten er skattefri. Les også om kontantstrøm og den bredere prosessen for å kjøpe utleiebolig.