Nettoyield for utleiebolig

Nettoyield viser hvor stor årlig netto driftsinntekt eiendommen gir i forhold til effektiv pris, før finansiering og skatt.

Hvorfor nettoyield betyr noe

Bruttoyield kan være nyttig i første sortering, men den ser bort fra kostnadene ved å drive utleien. Nettoyield flytter analysen ett steg nærmere den underliggende driften. Den gjør det mulig å sammenligne objekter som har lik leie og pris, men ulike felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikeholdsbehov eller forventet ledighet. Tallet er fortsatt ikke det samme som kontantstrøm eller avkastning på egenkapital.

Slik beregnes nettoyield

Utleiemalen beregner først årlig netto driftsinntekt: årsleie minus registrerte driftskostnader, beregnet ledighet og vedlikeholdsreserve. Deretter brukes formelen årlig netto driftsinntekt / effektiv pris. For selveier- og sameieboliger inngår registrerte kostnadsfelt etter sin dokumenterte økonomiske art, blant annet kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, strøm, internett og øvrig drift. Av felleskostnaden inngår bare den dokumenterte driftsdelen i netto driftsinntekt; hele månedssummen klassifiseres ikke automatisk som drift. Renter og avdrag på fellesgjeld holdes utenfor telleren fordi de er finansiering og gjeldsbetjening. Effektiv pris er kjøpesummen, med fellesgjeld lagt til for borettslag og aksjebolig når beløpet er dokumentert.

Hva som kan villede

Nettoyield er ikke «etter alle kostnader». Renter, avdrag, termingebyr, modellert skatt og kjøpsomkostninger er ikke med. Dermed kan et case ha positiv nettoyield og negativ månedlig kontantstrøm. Nettoyielden blir også bare så god som kostnadsgrunnlaget. Hvis en post mangler, kan rapporten vise beregningen som foreløpig i stedet for dokumentert.

Felleskostnader krever særlig oppmerksomhet. Hele betalingen belaster kontantstrømmen, men bare den dokumenterte driftsdelen hører til netto driftsinntekt og nettoyield. Beløpet kan også inneholde betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter eller forsikring. Når fordelingen er ukjent, kan den kjente totalsummen støtte en avgrenset visning av dagens kontantbetaling, men ikke en eksakt konklusjon om drift eller nettoyield. Den samme kostnaden skal heller ikke legges inn både i felleskostnaden og som en separat post.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen bruker nettoyield som mål på eiendommens drift før finansiering. For et borettslag eller en aksjebolig med positiv fellesgjeld er det ikke nok å kjenne gjeldsbeløpet. Felleskostnadens fordeling og felleslånets betalingsplan må også dokumenteres før nettoyielden eller andre sammensetningsavhengige fremoverskuende mål vises som eksakte. Dagens betaling kan i noen tilfeller analyseres separat, men den avgrensede før-skatt-kontantstrømmen skal ikke presenteres som nettoyield.

Relaterte begreper

Start med bruttoyield for pris-til-leie-forholdet, se hvilke poster som inngår i driftskostnader, og bruk kontantstrøm når finansiering og løpende likviditet skal med.