Bruttoyield for utleiebolig

Bruttoyield viser forholdet mellom årlig leiegrunnlag og prisen kapitalen er eksponert mot, før driftskostnader og finansiering.

Hvorfor bruttoyield betyr noe

Bruttoyield er et raskt sammenligningstall. Det kan vise om leien er høy eller lav i forhold til prisen, og gjør det enklere å sortere flere objekter før en grundigere analyse. Tallet sier derimot ikke hva du sitter igjen med. To boliger med samme bruttoyield kan ha svært ulik felleskostnad, vedlikeholdsbehov, ledighet, finansiering og kontantstrøm.

Slik beregnes bruttoyield

For et ordinært utleiecase beregner Utleiemalen bruttoyield som månedlig leie × 12 / effektiv pris. Effektiv pris er kjøpesummen for en selveier. For borettslag og aksjebolig med dokumentert fellesgjeld er effektiv pris kjøpesum pluss fellesgjeld. Kjøpsomkostninger, oppussing og finansieringskostnader legges ikke til i denne nevneren. Driftskostnader, ledighet og vedlikeholdsreserve trekkes heller ikke fra telleren.

Hva som kan villede

Ordet «brutto» betyr at kostnadene ikke er trukket fra. Bruttoyield bør derfor ikke omtales som fortjeneste eller samlet avkastning. Den inkluderer heller ikke verdistigning eller nedbetaling av gjeld. Prisgrunnlaget må også være konsistent: ved kooperativ eierform kan fellesgjeld gjøre yielden lavere enn en beregning som bare bruker prisantydningen.

Årsleien bør bygge på samme periode og samme utleieforutsetning for alle objektene som sammenlignes. En annonsert månedsleie er ikke nødvendigvis et dokumentert helårsresultat. Sesong, tomgang og andre avvik blir først synlige i nettoanalysen. Bruttoyielden egner seg derfor til innledende sortering, mens beslutningen bør bygge på et mer komplett kostnads- og finansieringsbilde.

Korttidsutleie har en egen produktgrense. Utleiemalen beregner først et effektivt månedsbeløp fra nattpris, belegg og sesong, og trekker plattformgebyret før beløpet brukes som leiegrunnlag i finansmotoren. Bruttoyielden for et korttidscase er derfor ikke rå bookingomsetning delt på pris. Sammenlign bare tall som bygger på samme utleiemodell.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen bruker bruttoyield som et pris-til-leie-signal, ikke som en konklusjon. Når eierformen er borettslag eller aksjebolig, må fellesgjelden være kjent før kapitalavhengige resultater kan behandles som dokumenterte. En oppgitt fellesgjeld påvirker totalpris, bruttoyield og belåningsgrad, men gjeldsbeløpet forteller ikke alene hvordan den månedlige betalingen er sammensatt. Derfor vurderes kontantstrøm og fremoverskuende mål gjennom en egen fellesgjeldsgate.

Relaterte begreper

Sammenlign bruttoyield med nettoyield, og les hvordan fellesgjeld påvirker både totalprisen og belåningsgraden.