Avdrag

Avdrag er den delen av en lånebetaling som reduserer selve gjelden. Beløpet går ut av bankkontoen og svekker kontantstrømmen den måneden det betales, men det er ikke en driftskostnad ved eiendommen.

Hvorfor avdrag betyr noe

En terminbetaling består vanligvis av flere deler. Renter er prisen for å låne penger, avdrag reduserer lånesaldoen, og et termingebyr er en separat betaling. For investoren er skillet viktig fordi delene påvirker analysen forskjellig. Driften kan være lønnsom før finansiering samtidig som kontantstrømmen blir negativ etter avdrag. Samtidig bygger avdrag egenkapital ved at gjelden faller, forutsatt at andre forhold holdes uendret.

Slik fungerer avdrag

I et annuitetslån er den samlede betalingen normalt jevnere over tid, mens forholdet mellom renter og avdrag endres etter hvert som restgjelden faller. I et serielån er selve avdraget jevnere, og terminbeløpet faller når rentebelastningen blir lavere. En avdragsfri periode fjerner avdraget midlertidig, men reduserer ikke gjelden. Derfor bør et case som bare går rundt uten avdrag, beskrives annerledes enn et case som bærer ordinær nedbetaling.

Eksempel

Illustrasjon: En månedlig lånebetaling er 17 000 kroner. Av dette er 12 000 kroner renter, 4 900 kroner avdrag og 100 kroner termingebyr. Hele beløpet er en kontantutbetaling. Bare 4 900 kroner reduserer lånesaldoen, mens renter og gebyr ikke bygger egenkapital. Hvis boligen har 2 000 kroner i positiv kontantstrøm før avdrag, vil kontantstrømmen etter avdrag være negativ selv om nedbetalingen samtidig styrker eierens balanse.

Avdrag og fellesgjeld

Avdrag på fellesgjeld kan ligge i felleskostnadene, komme som en separat betaling eller være utsatt i en avdragsfri periode. Det må bekreftes før beløpet brukes. Hvis avdraget både ligger i felleskostnaden og legges inn som egen betaling, blir kontantbelastningen telt dobbelt. Hvis manglende opplysninger behandles som null, blir kontantstrømmen for sterk og fremtidig gjeldsutvikling ubegrunnet.

Hva som kan villede

Det er misvisende å kalle avdrag en driftskostnad, men like misvisende å se bort fra betalingen fordi den bygger egenkapital. Kontantstrøm svarer på om likviditeten tåler betalingen nå. Egenkapitalutvikling svarer på hvordan lavere gjeld påvirker eierposisjonen over tid. To lån med lik terminbetaling kan ha ulik fordeling mellom renter og avdrag, og dermed ulik kontantkostnad, restgjeld og risiko senere. En lav betaling i dag kan dessuten skyldes midlertidig avdragsfrihet. Da må analysen vise at dagens likviditet ikke beskriver hele betalingsforløpet.

Slik bruker Utleiemalen avdrag

Utleiemalen beregner avdragsdelen separat fra renter og termingebyr. Avdrag trekkes fra i kontantstrømmen og inngår i gjeldsbetjeningen, mens driftsresultatet holdes før finansiering. I fremskrivingen reduserer avdrag restgjelden og vises som gjeldsbasert egenkapitalbygging. Når betjeningen av fellesgjeld ikke er dokumentert, stopper modellen fremoverskuende resultater som ellers ville krevd en antatt avdragsplan.