Egenkapital

Fire størrelser som må holdes fra hverandre

Egenkapital brukes ofte om flere ting samtidig. For en investor er det nyttig å skille mellom kontanter som settes inn ved kjøpet, egenkapitalen som ligger i boligen, egenkapital etter at fellesgjeld er tatt med i totalrammen, og fremtidig egenkapital som kan endres når gjeld nedbetales eller verdigrunnlaget beveger seg. De fire størrelsene kan være like ved overtakelse, men trenger ikke være det.

Slik beregnes den ved kjøp

Utleiemalen beregner egenkapitalen ved kjøpet som kjøpesum − privatlån. For borettslag og aksjebolig kan samme størrelse vises i totalrammen: (kjøpesum + fellesgjeld) − (privatlån + fellesgjeld). Fellesgjelden finnes på begge sider og kansellerer i selve egenkapitalbeløpet, men den er fortsatt viktig for samlet gjeldseksponering, belåningsgrad og betjening.

Kontantbehovet er bredere. Utleiemalen legger kjøpsomkostninger til egenkapitalen når kontanter som må inn beregnes. Omkostningene kjøper ikke en tilsvarende del av boligens verdi og skal derfor ikke blandes inn i LTV. Oppussingsbudsjett, reservekapital og andre planlagte utbetalinger kan komme i tillegg, men inngår ikke automatisk i kjernens mål for innskutt kapital.

Hvordan egenkapital kan endres

Avdrag reduserer gjelden og bygger dermed egenkapital dersom verdigrunnlaget ellers er uendret. Samtidig er avdrag en reell kontantutbetaling hver måned. En verdiøkning kan også øke beregnet egenkapital, mens verdifall virker motsatt. De to driverne må vises separat: nedbetalt gjeld er dokumenterbar fra betalingsplanen, mens fremtidig verdi er en forutsetning. Ved positiv fellesgjeld holder Utleiemalen fremtidig egenkapital blokkert når felleslånets nedbetalingsplan ikke er dokumentert.

Positiv egenkapital betyr heller ikke at kapitalen er fritt tilgjengelig. Den er bundet i boligen inntil eiendommen selges, gjelden refinansieres eller annen finansiering etableres. En slik handling kan ha kostnader, vilkår og ny risiko. I en løpende utleieanalyse bør derfor likviditetsbufferen vurderes ved siden av egenkapitalen, ikke erstattes av den.

Hva som kan villede

• Å kalle hele kontantbehovet egenkapital og dermed skjule omkostninger og reserver.
• Å behandle forventet verdiøkning som opptjent egenkapital før verdien er dokumentert.
• Å overse at avdrag styrker balansen, men svekker månedens likviditet.
• Å fremskrive fellesgjeld uten kjent rente-, avdrags- og betalingsplan.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen viser egenkapital ved kjøp, kontantbehov inklusive dokumenterte omkostninger og senere endringer fra nedbetaling og verdi som egne komponenter. Det hindrer at en positiv formuesutvikling blir forvekslet med positiv kontantstrøm. Belåningsgrad, DSCR og kontantstrøm må fortsatt vurderes ved siden av egenkapitalen.