DSCR for utleiebolig

DSCR viser forholdet mellom modellert netto leieinntekt og samlet lånebetaling i samme periode.

Hvorfor DSCR betyr noe

En bolig kan ha attraktiv yield, men likevel gi lite rom til å betale renter og avdrag. DSCR kobler derfor eiendommens løpende drift til den modellerte gjeldsbetjeningen. Et forholdstall på 1,00 betyr at netto leieinntekt akkurat dekker den beregnede lånebetalingen. Under 1,00 er inntekten lavere enn betalingen, mens et tall over 1,00 viser en modellert margin. Tallet beskriver caset med de registrerte forutsetningene; det sier ikke at en bank vil godkjenne lånet.

Slik beregnes DSCR

Utleiemalen bruker formelen netto leieinntekt / samlet lånebetaling. Netto leieinntekt er leien minus registrerte direkte driftskostnader, ledighetsreserve og vedlikeholdsreserve. Samlet lånebetaling er modellert rente og avdrag etter annuitetsberegning, pluss termingebyr. Beregningen bruker samme månedlige periode i teller og nevner. Modellert skatt, rentefradrag og kjøpsomkostninger inngår ikke i DSCR.

Hva som kan villede

DSCR påvirkes raskt av leie, kostnader, rente, løpetid, lånebeløp og avdragsprofil. En for optimistisk leie eller for lav reserve kan løfte forholdstallet uten at den reelle robustheten er bedre. En midlertidig avdragsfri periode kan også gi et helt annet bilde enn betalingen senere. Derfor bør grunnlaget og tidspunktet leses sammen med tallet.

Det finnes ikke én DSCR-grense i denne ordlisten som gjelder for alle långivere, lånetyper eller investorer. Eventuelle interne signalnivåer i et analyseverktøy er ikke universelle bankkrav. DSCR er heller ikke det samme som kontantstrøm: modellert skatt, rentefradrag og andre likviditetseffekter kan gjøre at månedlig kontantstrøm avviker selv når DSCR er over 1,00.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen beregner DSCR som et scenarioresultat fra de registrerte inntekts-, kostnads- og låneforutsetningene. For borettslag og aksjeboliger med positiv fellesgjeld er selve gjeldsbeløpet ikke nok til å modellere riktig betaling. Når felleslånets rente, løpetid eller betalingsplan ikke er dokumentert, blokkeres fremoverskuende DSCR i rapporten. En syntetisk beregning skal da ikke presenteres som et bekreftet resultat. Brukeren må kontrollere opplysningene mot dokumentasjonen for boligselskapet.

Relaterte begreper

Se kontantstrøm for månedlig likviditet etter flere poster, belåningsgrad for forholdet mellom gjeld og verdi, og rentestress for å undersøke hvordan en høyere rente påvirker caset.