Rentestress

Hvorfor rentestress betyr noe

En analyse med bare dagens rente beskriver ett punkt, ikke handlingsrommet rundt punktet. Rentestress viser hvor følsomt caset er når finansieringskostnaden endres. Det svarer på spørsmål som: Hvor mye svekkes månedsresultatet? Når blir kontantstrømmen negativ? Hvor stor del av netto leie går til lånebetalingen? Scenarioet gjør sårbarheten synlig uten å late som fremtidig rente er kjent.

Slik beregnes scenarioet

Utleiemalen setter en valgt scenario-rente og beregner lånebetaling, renter, kontantstrøm og DSCR på nytt med de øvrige registrerte forutsetningene. Et scenario på for eksempel tre prosentpoeng høyere rente er en kontrollert analyseforutsetning i produktet, ikke en påstand om hva renten blir og ikke en universell godkjenningsgrense.

Investorrapporten skiller også mellom to rentenullpunkter. Fullkontantstrømmens rentenullpunkt er renten der alle modellerte inn- og utbetalinger, inkludert avdrag, gir null. Resultatet før avdrag legger avdraget tilbake, men beholder renter, termingebyr og modellert skatt. Det er derfor ikke det samme som ren netto driftsinntekt. Hvert nullpunkt må leses med riktig merkelapp.

Hva som må bekreftes

• Gjeldsbeløp, rentebetingelser, løpetid og termingebyr for privatlånet.
• Om felleskostnadene inkluderer renter, avdrag eller ingen betaling på fellesgjelden.
• Felleslånets betalingsplan dersom positiv fellesgjeld inngår i caset.
• At leie, ledighet, vedlikehold og øvrige driftskostnader fortsatt er realistiske i scenarioet.

Sammenlign scenarioet med basis

Et rentestress er mest nyttig som en kontrollert forskjell mot basis, ikke som et løsrevet sluttall. Se hvor mye månedlig kontantstrøm endres, om DSCR passerer 1,0, og om nullpunktet ligger nær den valgte renten. Kontroller deretter hvilken antakelse som er svakest og hva som må bekreftes først. Hvis analysen bare tåler en liten renteendring før den krever løpende tilskudd, er den avstanden et konkret risikopunkt som bør inn i beslutningsgrunnlaget.

Hva som kan villede

Et enkelt rentepåslag kan gi falsk trygghet hvis andre svake forutsetninger blir stående urørt. Scenarioet sier heller ikke hva en bank vil beslutte. Banker vurderer hele lånesøknaden, og ekstern regulering av utlånspraksis er en annen ramme enn Utleiemalens investoranalyse. Ved uavklart felleslånsplan blokkerer produktet fremoverskuende rente- og bæreevnemål i stedet for å gjette en betaling.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen viser endringen fra valgt basis til rentescenario, ikke bare sluttallet. Kontantstrøm, DSCR og navngitte nullpunkter holdes adskilt. Dermed kan investoren se hva som svekkes først, og hvilket grunnlag som må dokumenteres før scenarioet kan brukes i en beslutning.