Belåningsgrad (LTV)

Hvorfor belåningsgrad betyr noe

Belåningsgrad viser hvor stor del av verdigrunnlaget som er finansiert med gjeld. Et høyere forholdstall betyr at en mindre del er egenkapital, og at endringer i verdi eller finansieringskostnad får større virkning på investorens egen kapital og løpende handlingsrom. Tallet sier likevel ikke om et kjøp er godt, om kontantstrømmen er positiv eller om en bank vil innvilge lån. Det er ett mål i et større beslutningsgrunnlag.

Beregningsgrunnlaget i Utleiemalen

For en selveier uten fellesgjeld er beregningen privatlån / kjøpesum. For borettslag og aksjebolig med relevant fellesgjeld bruker Utleiemalen (privatlån + fellesgjeld) / (kjøpesum + fellesgjeld). Det gjør gjeld og pris sammenlignbare i samme totalramme. Fellesgjeld kan ikke legges bare i telleren eller bare i nevneren uten at forholdstallet blir misvisende.

Kjøpsomkostninger inngår ikke i denne LTV-formelen. De påvirker hvor mye kontanter som må inn i kjøpet, men er ikke en del av boligverdien som gjelden måles mot. Kjøpesummen er dessuten kjøpets avtalte prisgrunnlag, ikke automatisk en oppdatert takst eller fremtidig markedsverdi. Dersom verdigrunnlaget senere endres, må det nye grunnlaget dokumenteres før en ny belåningsgrad får samme tyngde.

Hva som flytter LTV

Belåningsgraden faller når gjelden nedbetales, dersom verdigrunnlaget ellers er uendret. Den kan også falle hvis en ny, dokumentert verdi er høyere, eller stige hvis verdien går ned. De to driverne har ulik kvalitet: nedbetalt gjeld kan følges i betalingsplanen, mens en fremtidig verdi er en forutsetning inntil den er bekreftet. Ved fellesgjeld må også lagets nedbetalingsplan være kjent før en fremtidig LTV kan fremskrives trygt.

Hva som kan villede

• Å bruke prisantydning, kjøpesum og markedsverdi som om de alltid var samme størrelse.
• Å overse fellesgjeld i borettslag eller aksjebolig, eller å telle den bare på én side av beregningen.
• Å blande kontantbehov og LTV ved å legge kjøpsomkostninger inn i verdigrunnlaget.
• Å gjøre ett internt risikobånd eller én långivers praksis om til en universell finansieringsregel.

Slik bruker Utleiemalen begrepet

Utleiemalen beregner LTV på dagens registrerte kjøpsgrunnlag og viser fellesgjeld som del av både totalpris og samlet gjeldseksponering. Analysen holder LTV adskilt fra egenkapitalbehov, kontantstrøm og DSCR. Det gjør det mulig å se om svak bæreevne kommer fra høy gjeld, svakt driftsresultat eller begge deler. Finansdepartementet beskriver belåningsgrad som lånets størrelse i forhold til boligverdien, samtidig som den enkelte lånesøknaden fortsatt vurderes av banken.