Utlånsforskriften og utleiebolig: rammene banken må teste

Fire rammer i 2026

Det finnes ikke et eget strengere forskriftskrav for sekundærbolig i Oslo i 2026. Likevel kan banken stille strengere krav i sin kredittvurdering. Maksimal belåning på 90 prosent betyr derfor ikke at alle får finansiert 90 prosent.

Når gjeldsgraden binder før egenkapitalen

Et objekt til 2 500 000 kr krever isolert sett minst 250 000 kr uten tilleggssikkerhet dersom bare 90-prosentgrensen vurderes. I eksemplet er det likevel gjeldsgraden som begrenser nytt lån til 1 400 000 kr. Derfor må differansen og omkostningene dekkes på annen måte. Regneeksemplet er ikke en kredittvurdering.

Leieinntekt må være dokumenterbar, ikke bare forventet

Finansdepartementets veiledning sier at sikre og dokumenterbare leieinntekter kan tas med i inntektsgrunnlaget. Hvordan banken vurderer en forventet leie fra en bolig som ennå ikke er kjøpt, følger av bankens konkrete kredittvurdering. Ikke legg fem ganger et optimistisk leieanslag til lånerammen uten å avklare bankens dokumentasjonskrav.

Bankens stresstest er ikke casets stresstest

Bankens test spør om du som kunde tåler høyere rente og fortsatt har midler til normale livsoppholdsutgifter. En investeringsanalyse spør i tillegg om leien dekker drift og finansiering når rente, ledighet eller kostnader endres. De to testene bruker ulike beslutningsspørsmål og bør ikke blandes.

Se stresstest av utleiecaset for en casebasert metode. I yield-kalkulatoren kan du endre rente og finansiering, men resultatet er beslutningsstøtte og ikke bankgodkjenning, finansieringsbevis eller lånetilsagn.

Fleksibilitetskvoten er bankens, ikke din

Bankene kan fravike ett eller flere krav for en begrenset del av nye boliglån: 10 prosent av utlånsvolumet per kvartal utenfor Oslo og 8 prosent i Oslo. Kvoten brukes etter bankens skjønn. Den er ikke en rettighet og bør ikke bygges inn som en forutsetning i kjøpsplanen.

Sett bankens rammer inn i hele prosessen for å kjøpe utleiebolig, og kontroller hvordan fellesgjeld påvirker belåningsgrunnlaget.