Stresstest av utleiebolig: se hva som ryker først

Et scenario er ikke en prognose

En stresstest bruker det samme regnestykket som basis, men bytter ut en valgt forutsetning. Hensikten er ikke å forutsi renten, leien eller ledigheten. Hensikten er å måle avstanden fra dagens vurdering til et svakere utfall.

Et godt scenario har derfor et tydelig navn og synlige forutsetninger. «Rente +2 prosentpoeng» er en kontrollert test. «Fremtidig rente» ville vært en påstand produktet ikke kan vite.

Test én variabel av gangen

• Rente: Viser hvor mye lånebetalingen, kontantstrømmen og DSCR endres ved en annen valgt rente.
• Leie: Viser hvor avhengig vurderingen er av leienivået du har lagt inn.
• Ledighet: Viser hva perioder uten leie gjør med netto leieinntekt og likviditet.
• Kostnader: Viser om en svak kostnadsforutsetning er nok til å spise opp marginen.

Når du først har sett effekten hver for seg, kan du kombinere scenarioene. Da vet du om det er renten, leien, ledigheten eller summen som flytter konklusjonen.

Samme case, fire utfall

Tabellen under er et engine-kontrollert demoeksempel, ikke en markedsprognose. Forutsetningene er 3 000 000 kr kjøpesum, 2 250 000 kr lån, 20 000 kr månedlig leie, 5,5 prosent valgt basisrente, 25 års løpetid, 3 prosent ledighetsreserve, 5 prosent vedlikeholdsreserve, 1 600 kr felleskostnader, 500 kr kommunale avgifter, 250 kr forsikring og 65 kr termingebyr per måned. Kontantstrømmen følger Utleiemalens ordinære modell, inkludert modellerte skatteposter.

Basiscaset er positivt, men begge enkeltendringene snur kontantstrømmen. Det viktigste funnet er derfor ikke sluttallet i kombinasjonen. Det er at marginen avhenger av forutsetninger som kan flyttes.

Se hva som krysser grensen først

Et stress-resultat blir mer nyttig når det kobles til en grense. Det kan være null månedlig kontantstrøm, DSCR lik 1,00 eller en navngitt break-even-leie. Utleiemalen holder disse grensene adskilt. Et nullpunkt før avdrag er ikke det samme som fullkontantstrømmens nullpunkt.

Les kontantstrømmen og DSCR sammen. Da ser du både likviditetsbehovet og om netto leie dekker den modellerte lånebetalingen.

Slik gjør Utleiemalen stress synlig

Utleiemalen beregner lånebetaling, kontantstrøm og DSCR på nytt ved en valgt scenario-rente. En egen rente- og leiematrise viser kombinasjoner uten å kalle dem prognoser. Ledighet, vedlikehold og øvrige kostnader forblir synlige forutsetninger i casegrunnlaget og kan justeres før scenarioene sammenlignes.

Ved positiv fellesgjeld krever fremoverskuende scenarioer dokumentasjon av betalingsplanen. Hvis den mangler, blokkeres resultatene. Produktet skal ikke konstruere en gjeldsbetaling bare for å fylle matrisen.

Fra test til beslutningsgrunnlag

Bruk yield-kalkulatoren til å prøve et valgt rentescenario. Bruk deretter analysen til å identifisere hvilken forutsetning som faktisk endrer vurderingen. Når leien senere avtales, gjør en skriftlig husleiekontrakt det lettere å spore hva som faktisk ble avtalt.