Fellesgjeld

Fellesgjeld er den delen av boligselskapets lån som økonomisk hører til boligen du vurderer. Beløpet står ved siden av innskuddet eller kjøpesummen, men er fortsatt en del av den samlede gjeldseksponeringen.

Hvorfor fellesgjeld betyr noe

En lav prisantydning kan gi et misvisende førsteinntrykk når boligen samtidig har høy fellesgjeld. For en andelsbolig ser Utleiemalen derfor på kjøpesum og andel fellesgjeld samlet når total økonomisk pris, gjeldseksponering, yield og belåning skal forstås. Fellesgjelden påvirker også de løpende betalingene. Renten, avdragsprofilen og tidspunktet for endringer kan være viktigere enn selve beløpet alene. Gjelden ligger hos boligselskapet, men andelseieren bærer sin økonomiske andel gjennom boligverdien og betalingene. Derfor må fellesgjelden vurderes sammen med privat lån, egenkapital og kontantstrøm, ikke som en fotnote til prisantydningen.

Hva du må bekrefte

Beløpet for andel fellesgjeld er bare første kontroll. Du må også finne ut hvordan lånet betjenes nå. Renter og avdrag kan være inkludert i de oppgitte felleskostnadene, bare rentene kan være inkludert i en avdragsfri periode, eller en betaling kan komme helt eller delvis i tillegg. En dokumentert betalingsplan kan dessuten vise at dagens beløp ikke beskriver de kommende årene.

• Bekreft andel fellesgjeld i salgsoppgaven eller hos forretningsfører.
• Finn fordelingen mellom ordinær drift, renter og avdrag i felleskostnadene.
• Se etter avdragsfrihet, rentevilkår og varslede endringer i betalingsplanen.

Eksempel

Illustrasjon: En bolig har kjøpesum på 2 400 000 kroner og andel fellesgjeld på 600 000 kroner. Den samlede økonomiske prisen er da 3 000 000 kroner. Felleskostnadene er 5 500 kroner per måned, men opplysningen sier ikke alene hvor mye som gjelder drift, renter eller avdrag. Hvis hele beløpet føres som drift og felleslånsbetalingen legges til én gang til, blir kostnaden telt dobbelt. Hvis fellesgjelden utelates, blir pris- og gjeldsgrunnlaget for lavt.

Hva som kan villede

Det vanligste problemet er å behandle manglende informasjon som null. Et annet er å anta at alle felleskostnader har samme sammensetning. To boliger med lik fellesgjeld kan ha svært ulik betaling i dag og ulik risiko for endringer senere. Sammenlign derfor ikke bare månedssummen. Sammenlign dokumentert lånesaldo, rente, avdrag, løpetid og hva som faktisk ligger i felleskostnadene.

Slik bruker Utleiemalen fellesgjeld

Utleiemalen regner fellesgjeld inn i samlet pris- og gjeldseksponering for borettslag og aksjebolig. Utleiemalen skiller samtidig mellom hva som er inkludert i felleskostnadene og hva som betales separat. Når beløpet eller sammensetningen mangler, stopper modellen nøkkeltall som ellers ville krevd gjetting. En bekreftet betaling for dagens situasjon kan gi et avgrenset bilde av kontantstrøm før skatt, men fremoverskuende mål som nettoyield, DSCR, break-even og egenkapitalutvikling krever et tilstrekkelig dokumentert betalingsforløp.