Yield på utleiebolig: brutto, netto og det tallet skjuler

Bruttoyield er et sorteringstall

Bruttoyield viser årlig leiegrunnlag i forhold til effektiv pris, før drift, finansiering og skatt. I Utleiemalen er formelen månedlig leie × 12 / effektiv pris. For en selveier er effektiv pris kjøpesummen. For borettslag og aksjebolig med dokumentert fellesgjeld er den kjøpesum pluss fellesgjeld. Kjøpsomkostninger, oppussing og finansieringskostnader inngår ikke i denne yield-nevneren.

Dette gjør bruttoyield nyttig til en første sortering. Det gjør den ikke til fortjeneste. Tallet har ennå ikke trukket fra ledighet, vedlikehold, driftskostnader eller lånebetaling.

Nettoyield skiller drift fra finansiering

Nettoyield bruker netto driftsinntekt i telleren: årsleie minus dokumenterte driftskostnader, ledighetsreserve og vedlikeholdsreserve. Renter, avdrag, termingebyr, modellert skatt og kjøpsomkostninger ligger utenfor. Formelen er netto driftsinntekt / effektiv pris.

Felleskostnader krever særskilt oppmerksomhet. Hele beløpet er en kontantbetaling, men bare den dokumenterte driftsdelen hører hjemme i nettoyieldens teller. Renter og avdrag på fellesgjeld er finansiering. Utleiemalen splitter ikke automatisk en ukjent felleskostnad i drift, renter og avdrag.

Tre spørsmål før du sammenligner

1. Er leien dokumentert? En forventet leie er en antakelse. Sammenlign samme boligtype, størrelse, standard og beliggenhet.
2. Er prisgrunnlaget komplett? Fellesgjeld må inngå i effektiv pris når eierformen gjør den relevant.
3. Er kostnadene klassifisert riktig? Drift hører til nettoyield. Finansiering hører til kontantstrøm og gjeldsbetjening.

Yield er ikke kontantstrøm

To boliger med samme yield kan kreve helt ulik egenkapital og månedlig likviditet. Yielden endres ikke av hvordan ditt private lån er satt opp. Det gjør kontantstrømmen. DSCR viser samtidig om netto leieinntekt dekker den modellerte lånebetalingen. Ingen av tallene bør leses som en kjøpsanbefaling.

Slik bruker du tallet

Bruk bruttoyield til å sortere, nettoyield til å forstå driften og kontantstrøm og DSCR til å teste finansieringen. I yield-kalkulatoren kan du undersøke egne forutsetninger. Når et case går videre til faktisk utleie, bør den oppnådde leien og vilkårene dokumenteres i en skriftlig husleiekontrakt.

I Utleiemalen behandles yield som et signal i et større beslutningsgrunnlag. Ved positiv fellesgjeld holdes eksakt nettoyield og fremoverskuende resultater tilbake når kostnadsfordelingen eller felleslånets betalingsplan ikke er dokumentert. Produktet viser usikkerheten i stedet for å fylle den med et penere tall.