DSCR for utleiebolig: dekker driften lånebetalingen?

Hva DSCR måler

DSCR er forkortelse for Debt Service Coverage Ratio og brukes som et mål på gjeldsdekning. Utleiemalen beregner forholdstallet som netto leieinntekt / samlet lånebetaling. Netto leieinntekt er leien minus registrerte driftskostnader, ledighetsreserve og vedlikeholdsreserve. Samlet lånebetaling er modellert rente og avdrag etter annuitetsberegning, pluss termingebyr.

• Over 1,00: Netto leieinntekt er høyere enn den modellerte lånebetalingen.
• Lik 1,00: Netto leieinntekt dekker akkurat den modellerte lånebetalingen.
• Under 1,00: Netto leieinntekt er lavere enn den modellerte lånebetalingen.

Tallet er bare så godt som grunnlaget

DSCR flyttes av leie, driftskostnader, ledighet, vedlikeholdsreserve, rente, lånebeløp, løpetid og avdragsprofil. En optimistisk leie eller en utelatt kostnad kan derfor løfte tallet uten at robustheten er bedre. En avdragsfri periode kan også gi et helt annet forholdstall enn betalingen som følger senere.

Det finnes ikke én DSCR-grense i denne artikkelen som gjelder for alle långivere, lånetyper og investorer. En bank vurderer hele kunden, sikkerheten og lånesøknaden. Utleiemalen viser et modellert scenarioresultat, ikke et lånetilsagn eller en bankgaranti.

DSCR, yield og kontantstrøm svarer ulikt

Les derfor DSCR sammen med yield og kontantstrøm. Ett tall alene forklarer ikke beslutningen.

Sammenlign basis med stress

Et basisresultat viser bare én kombinasjon av leie, kostnader og finansiering. En stresstest beregner DSCR på nytt når en valgt forutsetning endres. Det viser hvor mye marginen faktisk tåler, uten å late som scenarioet er en prognose.

Fellesgjeld krever betalingsgrunnlag

For borettslag og aksjebolig er fellesgjeldsbeløpet alene ikke nok til å beregne fremoverskuende gjeldsdekning. Rente, løpetid, avdragsprofil og hvordan betalingen ligger i felleskostnaden må være dokumentert. Når dette mangler, blokkerer Utleiemalen fremoverskuende DSCR i stedet for å gjette en terminbetaling.

Slik bruker du DSCR

Start med dokumentert leie og kostnader, bruk faktiske lånevilkår og sammenlign basis med et valgt rentescenario. Du kan prøve sammenhengen i yield-kalkulatoren. Når caset senere blir et leieforhold, bør oppnådd leie og vilkår stå i en skriftlig husleiekontrakt.